깡통전세 대책! 임대차보호법 개정, 선순위보증금 보호 대책

법무부와 국토교통부는 "전세사기 및 소위 깡통전세 방지를 위한 임대차 제도개선"을 위해 마련한 「주택임대차 보호법」 일부 개정법률안 및 동법 시행력 일부 개정령 안을 입법예고(기간: 11.21.부터 12.31. 까지)하고, 주택임대차 표준계약서를 개정하였습니다. 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설, 소액임차인의 최우선 변제금의 범위 확대 등 내용입니다.

주요 내용
* 「주택임대차 보호법」 일부 개정 법률안 입법 예고
   -. 선순위 임차인 정보 및 체납정보 확인권 신설
* 「주택임대차 보호법」 시행령 일부 개정령 안 입법 예고
   -. 소액임차인 범위 확대 및 최우선변제금액 상향
* 주택임대차 표준계약서 개정
   -. 관리비 항목 신설, 계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약 신설
* 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」 개정 위한 국회 논의 적극 지원
  -. 일정 규모(전유부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 
      장부작성과 증빙자료 보관 의무 신설 등을 위한 법률 개정 추진

금리 인상 등 여러 요인으로 부동산 가격이 하락으로 깡통전세나 전세사기 등으로 인해 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 피해가 속출하고 있다. 또한, 임대인이 차임 대신 관리비를 올려 받는(임대료를 관리비에 전가하는 현상) 등 투명하지 않는 관리비 인상으로 주거비용 부담이 증가하고 있습니다.  국토부와 법무부는 깡통전세 방지대책의 일환으로 임대차 보호법 일부 개정안으로 관리비 장부작성 및 증빙자료 제출, 표준계약서 개정 등 제도개선 방안을 마련했다.

 

선순위 임차인 정보 확인권 신설

현행법상으로 임차인이 되려는 사람은 임대인의 동의를 받아서 확정일자 부여 기관에 선순위 보증금 등 임대차 정보를 요청할 수 있으나, 요구하더라도 임대인이 거부하면 정보를 얻을 수 없습니다. 하지만,「주택임대차 보호법」에 임차인이 되려는 자가 임대인에게 선순위 보증금 등 정보제공에 관한 동의를 요구할 수 있으며 이경우 임대인이 이에 대해 동의할 것을 의무화합니다.

체납정보 확인권 신설

임차인이 되려는 사람이 계약 체결 전에 임대인에 대해 납세증명서 제시를 요구할 수 있는 권한이 신설되었다. 납세증명서는 납부기한 연장액, 압류. 매각의 유예액 등을 제외하고는 다른 체납액이 없음을 증명하는 것으로 인터넷으로도 용이하게 발급 가능하다. 임대인이 납세증명서를 제시할 수 없거나 제시하려 하지 않는 경우에는 임차인이 되려는 사람이 직접 과세관청에 체납사실을 확인할 수 있도록 동의를 함으로써 제시 의무를 갈음할 수 있도록 하고 있다.

 

「주택임대차 보호법」 시행령 일부 개정령 안 입법예고
주택임대차 표준계약서 개정

부동산 가격의 하락으로 전세보증금을 회수하지 못할 가능성이 높아지고 있어 소액임차인과 같은 주거 약자를 보호할 필요성이 커지면서 소액임차인의 범위와 최우선 변제금 상향 조정하였다.

 

계약 체결 후 입주 전 임대인의 담보권 설정 금지 특약을 신설하였다. 임차인의 대항력이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 다음 날 발생으로 이를 악용하여 일부 임대인이 계약 직후부터 전입신고하는 날까지 사이에 다른 사람으로부터 돈을 빌리고 저당권을 설정해 줄 경우 임차인이 보증금을 회수하지 못하는 경우가 발생한다.  이를 개선하기 위해, 주택임대차 표준계약서를 개정하여 임차인이 전입신고를 하기로 한 다음 날까지 임대인이 저당권 등 담보권을 설정할 수 없다는 조항과, 그 위반 시 임차인에게 해제. 해지권과 손해배상청구권이 인정된다는 점을 명시하는 특약사항을 추가하였다.

관리비 항목 신설

주택임대차 표준계약서에 관리비 기재란을 신설함으로써 계약 체결 전에 관리비에 관한 당사자가 충분히 논의해서 결정하도록 유도하여 사전에 관리 관련 분쟁을 예방하고자 했다. 원룸, 오피스텔 등의 경우에 차임 대신 관리비를 객관적 근거 없이 계약기간 중에 임으로 올리는 사례가 발생하고 있는데, 관리비를 근거 없이 청구할 수 없도록 하기 위해 일정 규모(전유 부분 50개) 이상의 집합건물 관리인에 대한 관리비 등 장부작성과 증빙자료보관 의무를 신설하고, 표준 규약에 관리비 세부 항목을 명시하도록 한다는 내용을 포함하고 있다.

「주택임대차 보호법」 개정 안이 통과되면 임대차 계약을 체결하려는 사람은 계약 전 자신보다 보증금을 받게 될 선순위 임차인 정보 및 임대인의 체납사실 등을 확인할 있게 되어 전세 피해를 예방할 수 있게 된다. 또한, 최우선변제를 받을 수 있는 임차인의 범위가 확대되고 최우선변제받을 금액이 증액되므로 소액임차인과 같은 주거 약자 보호가 강화될 것으로 보입니다. 이번 주택임대차 보호법 일부 개정으로 깡통전세, 전세사기 피해를 막을 수 있기를 기대해봅니다.