부동산 개발사업 절차, 인.허가 받는 방법

부동산 개발 사업을 하기 전에 용도에 맞는 부동산 확보 및 개발과 관련된 국토계획 및 이용에 관한 법률, 건축법 등 각종 법령과 지자체 조례에 규정된 조건과 개발제한 등 규제사항을 분석하여 이에 맞는 부지를 발굴해야 한다. 부동산 개발 사업을 추진함에 있어 사업구상을 통해 종합적인 결괏값을 도출해야 한다.
부동산 개발 사업 절차에서 인. 허가는 언제부터 시작하여 언제까지 끝내야 하는지를 절차를 통해서 알아보도록 하겠습니다.

 

▣ 부동산 개발사업 추진하는 방법
1. 토지는 소유하고 있으나, 개발사업의 아이디어가 없는 경우
2. 사업아이디어는 있으되 부지가 없어 부지를 찾아 사업 추진하는 경우

앞으로 부동산 투자 전망은, 부동산으로 수익을 보려면 땅을 보는 안목 시야를 폭넓게 가져야 합니다. 주로 도시개발사업을 통한 택지지구 토지를 거래하고 있습니다.

▣ 부동산개발의 일반적 절차

1. 사업구상 단계
개발업자는 토지(사업지)의 최유효이용방안을 토대로 자신의 개발능력과 자금동원능력 등을 고려하여 사업 추진을 하고, 시설용도에 맞는 적절한 부지 선정한다.

2. 예비적 타당성검토 단계
부지매입 여부를 판단하기 위하여 대상부지에 대하여 공부서류를 검토하고 관련 계획 및 법규 검토, 입지분석과 기초 시장조사를 통하여 가능업종 구상하고, 예비 설계로 개발사업이 완료되었을 때 예상되는 수입과 비용을 추정하여 개략적인 수지분석 등 사업가능 여부 판단한다.

3. 부지확보 단계
부지를 확보한 후에는 인. 허가 절차를 진행하여야 한다. 인. 허가를 위해 상위법규, 관련법규, 하위법규 순으로 검토 및 기타 개별법도 검토한다.

4. 사업타당성분석 단계
프로젝트의 사업타당성을 입증해야 하기 때문에 완전한 사업타당성분석을 하여야 한다.

5. 협상 및 체결 단계
개발 소요자금을 조달하고 공사도급계약을 체결하기 위하여 금융기관과 시공회사, 부동산신탁회사도 참여하여 협상을 하고 약정 또는 계약을 체결한다. (PF, 리츠등)

6. 건설 단계
사업계획승인 또는 건축허가 등의 인. 허가가 완료되고, 프로젝트금융 약정과 시공약정이 체결, 감리계약, 공사도급계약을 체결하고 착공신고 후 공사 착수한다.

7. 마케팅 단계
마케팅 형태에는 분양(처분), 임대, 직영으로 구분할 수 있고, 마케팅의 성공 열쇠는 양호한 입지와 시장성의 의존된다.

8. 운영 및 관리 단계
최종단계로 개발사업을 완성하여 직영이나 임대하는 경우에는 운영 및 관리계획서를 작성하고, 운영. 관리하는 단계로 FM, PM, AM 관리 방식이 있다.

▣ 부동산개발사업 절차에서 인. 허가는 언제부터 시작하여 언제까지 끝나야 하는가
부지를 확보하고 매입하는 이때부터 사업타당성 검토는 약 3개월 정도 걸리는데 그전에 인. 허가가 끝나야 한다. 협상과 체결 단계에서 인. 허가가 끝나야만 한다.

사업시행 단계에서 인. 허가는 사업타당성 검토를 하고, 부지를 확보하고 매입하면은 그때부터 인. 허가 들어가고 협상과 체결하기 전에 인. 허가가 끝나야만이 시공회사가 참여하고 금융기관도 참여하고 인. 허가가 나지 않는 경우에는 참여하지 않기 때문에 사업하는데 매우 중요하다.

 

현재, 부동산 주택 시장은 고금리와 주택 공급 확대, 매수심리가 얼어붙은 현 시황에서 수익형 부동산으로 눈을 돌릴 수밖에 없습니다. 소비 심리가 위축되어 있어 상업용 건물, 상가 투자에도 꽁꽁 얼어붙어 있어 임차가 빠질세라 전전긍긍 힘든 시기입니다. 이런 소비 위축에도 부동산 개발 사업의 문의는 꾸준합니다.  투자자는 희소가치가 있고 특화된 나만의 공간을 창조할 수 있는 부동산 개발로 투자하기를 갈망합니다. 이렇듯 토지 투자, 부동산 개발은 아주 매력적인 투자입니다.
마지막 남은 투자처는 토지 투자입니다. 토지 투자와 개발은 만만치 않은 분야입니다. 법의 제한이 있는 어려운 투자 분야로 반드시 많은 공부와 전문가의 상담이 필요하는 투자 분야입니다. 부동산 개발에서 운영 관리까지 성공적인 투자를 원합니다. 감사합니다.