부동산 특성, 부동산 가치가 중요한 이유

부동산의 자연적인 특성에는 부동성, 영속성, 부증성, 개별성, 인접성 등 있습니다. 그중에서도 부동산 특성 중 영속성과 내구성이 부동산 개발 시 부동산 가치가 가격보다 중요하는 이유를 구체적인 예를 들어 설명해 보겠습니다.

부동산 특성

▣ 부동산 자연적인 특성 - 부동성(고정성)
부동성은 토지의 위치는 인위적으로 이동하거나 지배하지 못한다는 특성을 지리적 위치의 고정성과 비이동성의 특성을 가지고 있다. 부동산 활동 및 부동산 현상을 국지화하여 지역분석의 필요성이 요구되고, 지역적으로 세분화되머 부분시장으로 존재한다. 부동산은 부동성. 고정성의 특성으로 토지의 이용 방식이나 입지 선정에 중요한 영향을 미친다. 임장, 정보, 중개, 입지선정으로 부동산 활동을 만든다.

▣ 부동산 자연적인 특성 - 영속성(내구성)
부동산 영속성은 비소모성, 불변성, 내구성으로 사용이나 시간의 흐름에 의해서 마모되거나 마멸이 되지 않는다는 특성을 가진다. 토지의 가치 보존력을 우수하게 하고 소유이익과 이용이익을 분리하여 타인으로 하여금 이용가능하게 한다. 토지의 수익 등의 유용성을 영속성으로 만든다.

▣ 부동성(고정성)과 영속성(내구성)이 부동산 업에 미치는 영향
1. 부동성이란 부동산의 지리적 위치나 고정되어 있고,
2. 부동산시장은 지역시장(local market)을 형성하고,
3. 부동산이 고정성에 의해 부동산 가치는 주변환경에 의해서 많은 영향을 받는다.

▣ 부동산특성이 부동산개발에 미치는 영향
1. 부동산은 부동성(고정성)의 특성을 가지고 있어서 지리적 위치가 고정되어있기 때문에 지역시장(local market)이다. 부동산 정책도 지역시장에 따라 가격 및 가치가 달라진다. 부동산의 수요와 공급에서 효율성과 형평성 두고 공급을 하는데 부동산 지역시장을 무시하고 공급의 효율성만 따지게 되면 부동산시장이 교란되기 쉽다.

2. 부동산이 고정성에 의해 부동산 가치는 주변환경에 의해서 많은 영향을 받는다. 주변환경은 입지에 의해 영향을 받는다. 어떤 시설(교통, 환경 등)이 개발되느냐에 따라 부동산 가치와 가격이 달라진다.
예를 들면, 서울 삼성동의 현대차 사옥 개발로 서울의 황금 입지로 부상될 수 있다.주변환경이 변화되면서 입지 도시로 변화된다.

3. 부동산가격보다 부동산가치가 중요시되는 부동산 특성 중 영속성과 내구성이다. 영속성은 불변성으로 물리적 측면에서 토지는 사용이나, 시간의 경과 등에 의해 마모되거나 마멸되지 않는다. 반면, 건물은 비영속성 특성을 가지고 있다. 부동산 토지의 영속성의 특성 때문에 부동산의 유용성을 영속화, 소유의 이익과 이용의 이익 분리 가능하며, 가치 보존 수단으로 중요성을 가지며 투기심리, 투자심리를 유발한다.

4. 부동산은 영속성과 내구성 때문에 가격보다 가치가 중요시된다.
예를 들어보면, 도시기본계획 상의 용지에는 시가화용지, 시가화예정용지가 있다고 과정하고 개발 계획을 수립할 때 대상 토지에 대한 용도를 확인한다면, 시가화예정용지에는 관리지역 중에 계획관리지역. 녹지지역 중에 자연녹지지역 있으며, 부동산 투자 가치가 달라짐을 알 수 있다.

▣ 부동산 가격보다 부동산 가치가 중요한 이유
자연녹지의 시가화예정용지는 지구단위계획, 도시개발사업으로 아파트로 개발가능한데, 부동산 가치가 달라지면서 가격도 달라진다. 또한 시가화예정용지의 자연녹지는 준주거용지, 상업 용지도 일부 개발이 가능하면서 가치와 가격이 달라진다.

사례를 예를 들어보면, 아파트 사업을 계획하고자 할 때 시가화예정용지(자연녹지). 보전녹지가 있다.
수지 동천동 일반주거지역에 토지 가격 평당 1000만 원에 매입해서 1800만 원에 분양 한 삼성래미안의 경우와 750미터 자연녹지에 아파트사업 개발 토지가 250만 원이던 토지를 도시개발사업으로 1800만 원 분양할 경우 투자 가치는 크게 달라짐을 알 수 있다.

토지의 영속성과 내구성의 특성 때문에 부동산의 가치가 달라진 사례이다.
가격보다 가치가 중요하다. 가격은 거래되는 가격이고 가치는 감정평가사의 평가에 따라 달라진다 가격은 과거의 값이고, 가치는 현재의 값이다.
부동산 특성 중 내구성(영속성)의 중요성을 알아보았습니다. 감사합니다.