부동산 시장분석이 중요한 이유, 거시적시장분석 미시적시장분석

부동산 시장을 움직이는 여러 요소들이 발생합니다. 한두 개의 정책으로 시장이 움직이는 것이 아니라 여러 요소들로 인해 부동산 시장이 움직입니다.  부동산 가격의 변동을 일으키는 부동산 시장분석으로 거시적인 시장분석, 미시적 시장분석, 시장세분화를 대해 알아보고 코로나 시대 이후 언택트로 변화된 부동산 시장에서 거시적 시장분석이 중요한 이유가 뭘까요?

1. 부동산 시장분석의 개념

부동산 시장분석(market analysis)이란 개발이나 투자와 관련된의사결정을 하기 위하여 부동산의 특성상 용도별, 지역별로 각각의 시장의 수요와 공급에 미치는 요인들과 수요와 공급의 상호관계가 대상 부동산의 가치에 어떠한 영향을 미치는가를 조사·분석하는 것으로 시장분석은 수요·공급분석과 경쟁분석을 통해 과다한 공급이나 충족되지 못한 수요가 있는지 여부를 판단하는 것이다.

 

2. 시장분석의 구분

-. 거시적 시장분석(Timming)

거시경제지표(국채, 환율과 이자율 등)들과 일반경기와 더불어 변동하고 있는 부동산의 경기변동을 분석하고 예측하는 것이다.  또한, 지역의 입지적 시장특성, 부동산정책도 고려해야 한다.

 

-. 미시적 시장분석

세부 각 시장의 현황분석을 위해 통계조사, 현장조사, 설문조사 등의 방법으로 조사한 정보를 이용하여 수요량의 파악과 적정한 공급규모의 선정 및 가격결정을 도출해 내는 일련의 작업을 말한다.

 

-. 시장차별화

시장분석을 용이하게 하기 위하여 부동산시장을 몇 개의 하위시장으로 나누는 과정을 시장차별화(market disaggregation)라고 한다.

 

토지이용의 유형 분류에 따라 주거용 시장, 상업용 시장,  산업용 시장으로 분류한다.

주거용 부동산은 단독주택, 공동주택(다세대, 연립, APT 등) 지역에 따른 도심주택과 전원주택 등으로 나눌 수 있다. 소유형 태에 따라서 매매시장과 임대시장으로 구분한다.

 

-. 시장세분화(Tarket)

소비자들의 유사한 특징을 가진, 보다 작은 그룹들로 소비자를 세분하는 과정을 시장세분화(market segmentation)라고 한다.

소비자 특성에 따라 고객 세분화에 따라 소비자의 연령과 성별 등 인구 통계학적 특성, 소비자의 경제적 특성(수입), 소비자의 생활양식 및 의식구조 등으로 구분한다.

시장분석(통계, 정보)자료에는 분양가, 임대가, 분양률, 공실률, 임대율, 권리금, 인구 통계자료, 토지가격, 소득에 관한 통계자료, 소비자의 의식 수준 등이 있다.

 

3. 거시적 시장분석 중요성

통계조사 → 현장조사 → 설문조사 → 수요공급으로 가격결정이 미시적 분석, 거시적 경제지표인 환율, 국채, 이자율로 경기변동, 부동산정책 및 지역 입지적 부동산 특성등 분석하는 것을 거시적 분석이라 한다.

코로나 사태로 전 세계적인 현상인 팬데믹으로  서비스업 비중, 대외의존도, 정부 부채 비율 등에 따라 국가별로 영향을  받아 증시뿐만 아니라 경제상황도 변동 폭이 심화되고 있다. 거시적인 부동산 분석으로 통해 변동되는  경기 대응을 위해 부동산  비즈니스모델을 확충해야 한다.

 

예를 들어, 온라인 사업으로 확장되고  제4차  산업혁명시대에  앞서서  5G, AI, 가상현실을  부동산산업에 접목함으로  전사상거래 (가상모델하우스→전자거래), 자동인식기능(화상인식↔양자물리학)등 홈코노미, 언택트 사업을 선점하고 대비해야 한다.

 

지금까지, 부동산 시장분석에 대해 간략하게 정리해 보았습니다. 부동산 시장도 주식 시장처럼 경기 변동에 민감한 상황을 경험하고 있는데요, 앞으로 부동산 투자에 있어 중요한 쟁점이 무엇인지 알기 위해서는 거시적인 측면에서 시장 변동상황을 파악하는 노력이 필요합니다.