부동산 투자수익률 올리는 방법! 순현가,내부수익률,수익성분석 필요성 개념알기

부동산 개발 사업을 진행하고자 할 때 고려할 사항이 많다. 부동산은 종합적인 기술 방법이 필요로 하는 복잡한 투자 대상이다. 부동산 개발 사업에서 수익성에 따라 참여 여부를 결정하한다. 이에 부동산개발 장기프로젝트의 투자분석에 대하여 종류 및 개념을 간단히 설명하고, 왜 필요한지를 기술해 보겠습니다.

부동산 개발 <순현가법 내부수익률법>

부동산개발 장기프로젝트의 투자분석

1. 부동산 개발 장기프로젝트의 투자 분석의 종류

부동산 개발. 시행을 계획을 하고자 할 때 사업부지를 선정하고 수지분석을 통해 투자 결정을 합니다. 장기 프로젝트투자를 기획할 경우에는 일반적으로 위험을 고려하지 않는 분석기법을 활용합니다.

투자분석기법은 위험을 고려하지 않는 분석기법과 위험을 고려한 분석기법으로 구분하는 일반적으로 위험을 고려하지 않는 분석기법을 활용하는데 이는 장기프로젝트 투자 적합하다. 투자의 기간, 위험, 세금, 법적, 자금, 투자 대상자, 투자 목표 등 일련의 과정과 경제, 정책방향 등을 분석하여 전략을 수립. 설정하는 일련의 포트폴리오를 수립하는 과정에서 필요하는 투자 분석 기법이다.

◈ 비할인법 : 회수기간법, 평균수익률법
-. 회수기간법 : 각 투자 안들의 회수기간을 계산하여 계산된 회수기간과 투자자가 고려하고 있는 기간을 비교하여 투자를 결정한 방법으로 회수한 기간 이후의 수익은 무시한다. 시간성을 평가하고, 화폐의 유동성 문제를 안고 있는 기업에는 유용한 투자평가방법이다.

-. 평균수익률법 : 회계적 자료를 이용하여 투자 안의 회계적 이익률을 산출하여 이것을 기초로 투자 안을 평가하는 방법으로 경제성 평가에 적합한 방법이 아니다.

◈ 할인현금흐름법(DCFM) : 순현가, 내부수익률법
할인현금흐름법은 장래 예상되는 현금수입과 지출을 현재가치로 할인하고 비교하여 투자판단하는 방법이다. 수지분석은 엑셀 Programming을 이용하고 있다.

-. 순현가법(NPV) : 투자의 결과로 발생되는 현금유입을 요구수익률(최저필수수익률)로 할인하여 얻은 현금유입의 현가의 합과 투자비용을 요구수익률로 할인하여 얻은 현금유출의 현가의 합을 비교에서 나온 값이다.
계산식은 (현금유입현가의 합)-(현금유출의 현가의 합)
NPV(순현가) ≥ 0 : 투자가능, NPV < 0 : 투자불가능

-. 내부수익률(IRR) : 투자로 인한 미래 기대현금유입의 현가의 합과 기대현금유출의 현가의 합을 동일하게 하는 할인률이다.
내부수익률 > 요구수익률 : 투자 안 채택

-. 수익성지수법(IP) : 현금유입을 요구수익률로 할인하여 얻은 현금유입의 현가의 합을 요구수익률로 할인하여 얻은 현금유출의 현가의 합으로 나누어 1보다 크거나 같은 경우 채택을 한다.

-. 민감도분석: 구성요소가 변화함에 따라 결과치가 어떠한 영향을 받는가를 분석하고 구성요소는 분양가격, 임대가격, 건축비, 토지구입비, 판매비 및 일반관리비, 세금 등이 있다.

 

2. 부동산 개발 장기프로젝트 투자 분석의 필요성
부동산개발은 장기프로젝트 사업으로 최소 2년~5년 정도 기간을 두고 사업을 진행해야 하는 관점에서 위험을 고려하지 않고 투자기법으로 비할인법과 할인현금흐름법이 있다. 부동산개발사업 중 아파트사업을 진행을 했을 경우 구성요소가 변화함에 따라 결과치에 영향을 받는 민감도분석은 필요로 하다.
장기간 소요되는 부동산 개발사업이나 수익용 부동산 투자는 입지분석은 물론 거시적 경제 지표에 따라 변동폭이 높기 때문에 대해 수지분석이 필요로 한다.