부동산 개발사업 타당성 분석 리스크 관리

부동산개발사업 일반적 절차에서 예비적 타당성 분석단계의 리스크 관리를 간단히 기술하고, 이 단계의 리스크 관리가 중요한데 그 이유에 대해 견해를 서술해보려 합니다. 부동산 시장은 불완전한 시장이고, 추상적인 시장의 성격을 가지고 있기 때문에 타당성 분석을 통해 리스크 관리를 해야 한다. 

부동산 개발 타당성 분석

 

부동산 개발 타당성 분석 시 시장분석을 한 다음 경제성 분석을 한다. 시장분석은 경제성 분석에 선행하고 시장분석은 경제성 분석의 토대로 한다.  시장분석은 지역경제분석, 시장분석, 시장성분석이 있다. 부동산 개발 사업의 투자결정에 필요한 법적. 물리적. 경제적 정보 및 자료를 제공한다. 경제성 분석은 타당성 분석, 투자분석으로 개발 사업의 구체적 수익성을 분석하여 최종적인 투자 여부를 판단한다.

 

부동산 개발 예비적 타당성 분석 단계의 리스크 관리

▣ 부동산 개발의 일반적 절차는 ①사업구상 ②예비적 타당성 검토 ③부지확보 ④사업타당성 분석 ⑤종합판단 ⑥협상과 체결 ⑦건설 ⑧마케팅 ⑨운영관리이다.

▣ 부동산 개발사업의 리스크 관리를 해야 하는데 개발사업의 종류와 목적에 따라 자금규모와 인적자원도 다르기 때문에 개발업자 자신의 경험과 자금 동원능력 등 자신의 한계를 정확히 인식하고 사업을 구상해야 한다.

▣ 부동산개발사업은 예비적 타당성 검토 전, 부지 선정 시 인. 허가나 지역분석, 법규개정 등 통합적으로 검토해야 한다.
예를 들면, 사업구상 시 시가화 예정용지에 아파트 건설을 할 경우 그 지역이 보전지역인지? 자연녹지지역인지? 면밀히 파악하고 부지 선정해야 한다.

▣ 예비적 타당성검토 단계에는 부지매입 여부를 판단하기 위해 필요로 하다. 입지양호 경우일 경우 예를 들어보면 수요가 많아 7일 이내 결정하고, 토지 매입 시 빠른 시간 내 지역분석 및 공부서류를 검토, 관련 계획 가설해서(예비설계)인. 허가 가능여부를 체크해야 한다.

부동산 개발사업의 리스크 관리가 중요한 이유

 ◈ 부지매입 여부를 판단하기 위해 공부서류를 검토하고 관련 계획 및 법규검토, 입지분석과 인. 허가, 기초 시장조사를 통하여 개발 컨셉을 구상해 보고 이를 토대로 예비설계를 하여 개발사업이 완료되었을 때 예상되는 수입과 비용을 추정하여 개략적인 수지분석을 실시하여 사업가능 여부를 판단한다.
부동산 개발 사업 시 예비설계(가설계)에 의해 수지분석을 해야 한다. 또한, 지구단위계획구역인 경우(도시계획과), 허용 용도와 불허용도, 권장용도 및 용적률 검토, 인.허가 가능여부를 파악한다.

◈ 상위법규를 미처 체크하지 못하여 사업추진이 불가능한 경우가 있다. 또한 상위법규에서 제한하는 경우가 있는지 반드시 상위법규 검토로 개발 사업의 리스크 관리를 한다. 예를 들어 국토법은 가능하나, 수도권정비계획법에 맞지 않은 경우 사업이 불가능하기 때문이다.

◈ 부동산 시장분석의 2가지 측면으로 거시적 시장분석, 미시적 시장분석이 있다.

거시적 시장분석은 자연적 환경, 경제적, 기술적, 사회문화적, 제도적 환경으로 거시적적인 시장분석을 통해 거시경제지표. 환율. 이자, 유럽. 중국, 미국경제 현황을 분석한다. 미시적 시장분석은 통계조사 → 현장조사 → 설문조사를 통해 알 수 있다.
특히, 현재 코로나사태 이후 전 세계의 경제현황이 급격히 변화로 부동산시장뿐만 아니라 경제시장에 변동을 가져오기 때문에 무엇보다 거시적 경제분석이 필요하다. 미중분쟁, 사드 등 예를 들 수 있다.

◈ 주변지역의 생애주기가 변하기 때문에 경제적, 행정적 위치의 가변성에 의한 번성기인지 쇠퇴기인지 파악함으로 부동산 개발에도 타이밍이 중요시된다.

◈ 사업성 인. 허가가 불투명할 경우에는 부지매입 전 “토지 인.허가가 간소화법”에 의한 사전 심의 제도를 이용으로 위험성을 줄 일수 있고, 시간단축 할 수도 있다.

 

◈ 용도지역/지구. 구역의 행위제한 사항 및 용적률과 건폐율을 지자체 조례를 체크하고 확인해야 한다. 건축설계 및 수지분석 실시(지자체 조례에 따라 용적률이 달라진다.

 

◈  부동산 시장분석이 필요한 이유는 부동산 시장은  매수인과 매도인이 동일한 정보를 갖기 어려운 불완전한 시장이고, 수요와 공급도 예측하기 어려운 추상적 시장의 성격을 가지고 있어서 부동산 개발 사업 시 타당성 분석을 통해 리스크 관리를 해야 한다.