부동산 규제 전면 해제, 혜택 모아보기!!

부동산 투자 J.로미 행투

취득세(취등록세) 혜택

2023년 부동산 규제지역이 전면 해제되면서 취. 등록세율이 낮아졌습니다. 매양수 심리가 생길지 지켜봐야 하겠지만, 투기과열지구. 조정대상지역 등 규제지역으로 묶였을 경우 갈아타기가 쉽지 않았던 부분이 조금 해소될 듯 보입니다.

• 1 주택 취득세 1.1% → 1.1% (비규제지역 취. 등록세율)
• 2 주택 취득세 8.8% → 1.1% (비규제지역 취. 등록세율)
• 3 주택 취득세 12.4% → 8.8% (비규제지역 취. 등록세율)

취득세	규제지역	비규제지역
1주택 취득세	1.1 %	1.1 %
2주택 취득세	8.8 %	1.1 %
3주택이상 취득세	12.4 %	8.8 %

양도소득세(양도세) 혜택

양도세 비과세 요건도 꼼꼼히 체크해 보겠습니다. 규제지역의 1 주택 양도세 비과세 요건은 2년 거주, 2년 보유로 직접 실거주한 집만 비과세 요건으로 혜택을 받았습니다. 하지만, 비규제지역은 2년 보유만 하면 됩니다. 

양도세 비과세 산정기준은 매수 시점으로 매수 당시 비규제지역이라는 사실 염두에 두세요.  주택 임대시장을 살리겠다는 정부의 노력으로 갭투자가 가능해 보이네요.

 

일시적 2 주택 양도세 비과세 혜택? 기존 주택 양도세 비과세를 받기 위한 조건이 있습니다. 규제지역은 기존주택을 2년 안에 처분하고 새로운 주택에 전입 조건, 비규제지역은 기존주택을 3년 안에 처분만 하면 일시적 2 주택자로 비과세 혜택으로 새로운 주택으로 갈아타기 위한 기간 조건을 충족해야 합니다.

 

장기보유특별공제(장특공)는 3년 이상 보유한 토지 또는 건물을 양도하려고 할 때, 양도차익의 일정한 비율을 공제해주는 것으로 규제지역에서는 3 주택 이상 다주택자가 장기보유특별공제 배제 대상이었습니다. 부동산 규제지역이 전면 해제 됨으로 비규제지역의 조건의 혜택을 받는 다주택자도 6~30% 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

항  목	변경 내용
양도세 중과 배제 연장	23년 5월 9일 → 24년 5월 9일
분양권/입주권 단기 양도세율 완화	1년 미만 : 70% → 45%, 1년 이상 : 60% → 일반세율
민간건설임대주택 장기보유특별공제 70% 특례 연장	22년 말 → 24년 말 (임대료 인상 5%이하 준수 및 10년 이상 임대)
공공매입임대주택용 토지 양도세 감면 연장	22년 말 → 24년 말 (양도세 10% 감면)
농어촌 주택/ 고향주택 주택수 제외 특례	기준시가: 2억 → 3억(한옥 4억), 적용기한: 22년 말 → 25년 말

청약 / 분양권 전매제한

청약 시 규제지역의 청약 1순위 조건은 '세대주'로, 규제지역 해제로 인한 비규제지역의 청약 시 '세대원'까지 청약이 가능합니다. 규제지역은 청약 재당첨 제한이 있으나, 비규제 지역은 제한이 없습니다. 부동산 재개발, 재건축에서 관리처분이 가도 마찬가지로 적용됩니다. 분양권 전매 제한은 규제지역에서 분양하는 곳은 소유권이전등기 시(최대 3년)까지 전매가 제한되었습니다. 비규제지역의 경우 수도권과 광역시는 6개월, 그 외 지역은 전매제한 기간이 없습니다. 비규제 지역 분양현장을 관심을 가져볼 만합니다.

항  목	변경 내용
투기지역 내 중소형 면적 청약 추첨제 신설	(기존) 85 m2 이하: 100% 가점제, 85m2 초과: 50% 추첨제 (4월 변경) 60m2이하: 60%추첨, 60~85m2 :30%, 85m2: 20%(투과)/50%(조정)
실거주 의무 폐지(개정안 발의 통과 후)	수도권 분양가 상한제 주택에 적용되는 실거주 의무(2~5년) 폐지
전매제한 완화(23.3월 시행력 개정)	수도권 : 최대 10년 → 3년(공공/규제: 3년, 과밀: 1년, 그외: 6월) 비수도권 : 최대 4년 → 1년(공공/규제: 1년, 광역시: 1년, 그외: 폐지)
청약제도 합리화	청약 당첨 1주택자의 기존주택처분 의무 폐지(23.1), 무순위청약 유쥬택자도 신청 허용 (23.2)
특별공급 기준 폐지	특별공급 배정 분양가 상한 기준(현.투과 9억)폐지, 모든주택에 관계없이 허용(23.2)

대출

중도금 대출 시 규제지역의 중도금 대출은 40%(또는 50%), 중도금 60% 중 나머지 회차는 자납 및 세대당 1건에 대해서만 중도금 대출이 가능합니다. 비규제 지역은 60% 중도금 대출이 가능해서 자납에 대한 부담감이 없고 중도금 대출 세대당 2건으로 분양권 추가 매수도 가능해집니다.

주택담보대출 LTV의 경우 규제지역은 무주택자. 1 주택자는 40~50%, 2 주택자 이상은 대출이 안된다는 점, 비규제 지역의 경우 무주택자는 70%, 1 주택자 이상은 60%로 다주택자 주택담보대출이 허용됩니다.

항  목	변경 내용
주택담보대출 규제 완화	다주택자 주택담보대출 허용 및 LTV 30% 적용(등록임대사업자 LTV 확대 예정0
중도금 대출 규제 폐지(23.1분기)	HUG 중도금 대출 보증 분양가 기준(현.12억) 폐지, 분양가 관계없이 대출 보증