부동산 자산. 경영관리, 부동산 가치 올리는 방법

부동산 자산관리 상 부동산 가치의 극대화를 목표를 할 때 현재 보유 중이거나 또는 위탁관리를 하고 있는 부동산 (ex. 주상복합 오피스 빌딩의 경우)의 임대차 구조개선을 통한 수익 극대화 방안과 기타 수입 구조 개선을 통한 수익 극대화 방안에 대해 간략하게 설명하고자 합니다.

 

▣ 위탁관리 부동산의 임대차 구조

주택임대 관리유형에는 자기형 관리와 위탁형 관리 유형이 있다.

주택임대관리 자기형관리

1. 자기형 관리

주택의 공실, 임차료 미납위험 등을 주택임대 관리업자가 부담한다. 주택 임대 공급이 많아지면, 임대인은 공실 및 임차료 미납 위험으로 수익이 현저하게 떨어질 것을 우려해서 자기형 관리 계약을 하는 추세입니다. 주택임대관리업자와 보험회사간의 보증계약을 통해 주택임대 관리업자는 임대보증금을 투자하는 방식으로 전환되는 사례가 있습니다.

 

주택임대관리 위탁형관리

2. 위탁형관리

공용시설 부분에 대한 관리비를 임차인에게 받아 운영관리하는 시스템으로 임대인은 관리비에 대한 부담이 없다.  위탁형 관리는 주택 및 상업업무빌딩에 보편화되어 있습니다.

사례] 현재, 산업단지 밀집지역의 주택임대형태를 일부 셰어하우스로 구조로 했을 경우 수익극대화   

 

▣ 주거용 수입구조

주거용을 쉐어하우스 형태로 할 경우 수익극대화 방안과 기타 수입 구조 개선으로 수익 극대화 방안을 모색할 수 있다. 1층은 상업시설 용도로 함으로 임대수익이 발생하고, 산업단지 근무자의 주거형으로 여러 명이 모여사는 주택구조로 함으로 합리적인 주거형태, 차별화된 공동공간을 제공함으로 커뮤니티를 제공, 일반 임대주택보다 높은 임대수익과 운영. 관리도 편리하며, 낮은 초기비용으로 부동산 가치 상승효과를 볼 수 있다.

 

투자 효과 측면에서 낮은 초기 비용으로 쉽게 운영이 가능하고 임차인 만족도도 극대화로 안정적이고 높은 임대

수익 발생시킨다. 건물을 수익형으로 리모델링을 통해 부동산 가치 상승과 경제적이고 편리함 등 투자 효과를 누릴 수 있다. 

 

▣ 기타 수입구조

산업단지 지역 내에 건축했을 경우, 전체를 주택임대 형태보다는 상업과 주거 형태구조인 복합적인 구조를 통해 수익 구조를 세분화하여 기타 수입구조를 발생시킨다.

 

▶위탁형 관리와 자기형 관리를 병행 운영함으로 건물 가치를 상승시키고, 관리비를 통해 건물관리 중점 관리한다. 또한 보증금을 재투자 함으로 자산증식을 계획할 수 있다. 

▶ 관리가 까다롭고 관리 비용(중개수수료 등)이 많이 드는 주택 임대 형태를 셰어하우스로 개선하여 임차인 만족 와 관리 및 운영이 간편하고, 원룸형 건축 시와 비교했을 때 건축비 절감 등 관리 간편화.

 

부동산 자산 경영관리는 부동산 가치를 극대화하고 수익을 발생시키는 부동산 경영 방법으로 주택 임대형 구조를 개선함으로 주택 임대 수익만 발생했던 것을 주거형을 줄이고 상업시설 비중을 높임으로 수익 극대화를 향상할 수 있다.