안녕하세요. 코로나19 이후로 현재, 글로벌. 국내 경기침체와 고물가. 고금리로 인해 소상공인의 폐업 소식을 듣게 됩니다. 저 또한 사업을 운영하는 입장에서 상가 임대료 조정이 필요하지 않나 생각이 듭니다. 폐업하고 문 닫느니 피해구제를 위한 임대료 조정이 된다면 힘든 시기를 잘 넘길 수 있지 않나 하는 바람으로 상가임대차 관련하여 궁금한 사항을 상담 사례집에 담은 내용을 포스팅합니다.
상가건물 임대차보호법 적용 사례
1. 사업자등록을 신청하고 식당 운영 중, 건물 경매로 임차인은 낙찰자(매수인)에게 보증금을 청구할 수 있을지?
임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 건물의 인도와 사업자등록을 신청하면 그다음날부터 제3자에 대하여 대항력이 생긴다. 그리고 임차인은 상가건물의 주인이 바뀌더라도 그에게도 임대차관계를 주장할 수 있다.
임차인이 대항력을 갖출 당시에 저당권, 가압류, 가등기 등의 설정이 없어서 임차인의 권리가 말소기준권리보다 선순위라면 낙찰자에게 대항력이 있다.
※ 대항력 : 건물의 인도와 사업자등록 신청
대항력은 임차인이 제3자에게 자신의 임대차 관계를 주장할 수 있는 권리를 말한다. 이는 부동산의 소유권자가 바뀔 때 임차인을 마무 보상 없이 쫓아낼 수 있는가에 대한 문제로, 임차인이 가장 신경 써야 하는 문제임과 동시에 부동산 경매에서 가장 많이 쓰이는 법률 용어 중 하나이다.
2. 확정일자를 받으면 보증금은 안전할까?
임차인이 건물의 인도와 사업자등록 신청을 마치면 대항력이 생깁니다. 그리고 세무서에서 확정일자를 받음으로써 우선변제를 받을 수 있는 권리가 생깁니다. 임차인은 우선변제권이 있을 때 상가 건물이 경매 또는 공매되는 경우에 상가건물의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있다.
상가 건물의 경우 대부분 선순위 근저당권이 설정되어있는 경우가 많아서, 경매의 환가대금보다 선순위권리 금액이 클 때는 보증금 일부 또는 전액을 반환받지 못할 수도 있습니다.
3. 전차인도 「상가건물임대차보호법」을 적용받을 수 있을까?
임대인의 동의를 받아 임차인과 전대차 계약을 체결하고 사업자등록을 신청한 사안에서 전차인은 전대차 계약의 상대방인 임차인을 상대로 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간 10년 이내에서 계약갱신요구권을 행사할 수 있을 뿐만 아니라, 임대인의 동의를 받고 전대차 계약을 체결한 전차인은 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간 이내에서 임차인을 대신하여 임대인에게 계약갱신요구권을 행사할 수 있다.
상가건물임대차보호법 제10조의 4(권리금 회수기회 보호 등)는 전대인과 전차인의 전대차 관계에는 적용되지 않아, 전차인은 상가건물 임대차보호법으로 권리금 회수기회보호를 받을 수없습니다.
4. 공장도 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수 있을까?
상가건물 임대차보호법이 적용되는 상가건물에 해당하는지는 공부상 표시가 아닌 건물의 현황. 용도 등에 비추어 영업용으로 사용하는 자에 따라 실질적으로 판단합니다. 단순히 상품의 보관. 제조. 가공 등 사실행위만 이루어지는 공장. 창고 등은 법 적용을 받을 수 없으나, 상행위가 함께 이루어진다면 상가건물 임대차보호법 적용 대상입니다.
사업자등록을 마친 임차인이 해당 임차물의 주된 부분을 영업용으로 사용한다면 상가건물임대차보호법 적용을 받을 수 있습니다.
5. 어린이집은 「상가건물임대차보호법」을 적용받을 수 없나요?
「상가건물임대차보호법」의 사악건물은 사업자등록의 대상인지 아닌지를 기준으로 판단한다. 사업자등록을 갖추지 않고 고유번호를 발급받는 어린이집 등 비영리법인의 경우에는 「상가건물임대차보호법」의 적용을 받을 수 없습니다.
임대인은 상가건물임대차보호법에서 규정하고 있는 임대료 증액 상한 요율과 무관하게 임대료 증액을 요구할 수 있습니다. 하지만 임차인도 경제 사정의 변동으로 인하여 약정한 차임이 상당하지 아니하게 된 때에는 차임의 감액을 요구할 수 있으므로 양 당사자는 경제 사정, 주변 시세 등을 고려하여 합리적으로 협의해야 할 것이다.
6. 집중호로 인한 침수, 임대인에게 배상요구 가능한가?
천재지변의 경우 임대인에게 청구는 어렵습니다. 천재지변으로 인해 피해를 입은 경우 전기 등 기본 시설물은 임대인이 수선해 주어야 하나, 임차인이 설치한 시설물은 임차인의 부담으로 할 수밖에 없습니다.
다만, 해당 임대차 계약의 목적대로 임차복적물을 사용, 수익 할 수 없는 기간 동안에는 임대료 일부를 감액 요구해 볼 수 있습니다. 천재지변에 대한 위험부담은 임대인의 몫이라 볼 수 있기 때문입니다.
7. 묵시적 갱신의 경우, 계약갱신요구권 10년을 적용을 받을 수 없나요?
임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년 이내에 행사할 수 있었으나, 「상가건물임대차보호법」 개정에 따라 2018년 10월 16일부터 임차인의 계약갱신요구권 행사 기간은 10년으로 연장되었습니다.
그리고 5년에서 10년으로 연장된 계약갱신요구권에 관한 개정 규정은 2018년 10월 16일 이후 최초로 체결되는 임대차계약뿐만 아니라 개정일 이후 갱신되는 임대차에도 적용합니다. 따라서 임대차계약의 임차인은 특별한 사정이 없는 한 최초의 임대차 기간을 포함한 전체 임대차 기간이 10년을 초과하지 않는 범위 내에서 계약갱신 요구권을 행사할 수 있다.
8. 법인 건물 직원과 계약 체결할 때 확인 서류
법인 소유의 상가를 임차하려고 할 때 개인 소유의 상가를 임차한 것보다 더 많은 확인 서류가 있습니다. 법인 대표자와 직접 계약하는 경우에 법인의 적법한 의사에 의한 계약임을 증명하기 위해서는 법인등기부등본, 법인 인감증명서와 법인 도장, 법인 대표자의 주민등록증으로 대표자 진위를 확인합니다.
법인 인감을 직접 날인하지 않고 사용인감을 사용할 때는 사용인감 사용에 대한 법인 인감의 확인이 필수적입니다. 사용인감을 날인할 경우는 적법한 사용인감 사용인지 확인할 필요가 있습니다.
대리인인 소속 직원과 계약하는 경우에는 사용인감계, 법인 인감증명서, 사용인감도장, 법인인감도장, 법인등기부등본, 소속 직원 대리인계, 소속 직원 신분증 진위 등을 확인해야 합니다.
상가임대차 계약, 계약기간, 계약종료 시 발생되는 임대차 분쟁에 있어서 피해구제에 대한 사례를 다뤘습니다. 특히, 최근 3년 상가임대차 상담 중 임대료 조정 관련 질의, 계약해지. 무효, 계약갱신. 재계약에 관련해서 상담이 많았다고 합니다. 상가임대차 계약 시 꼼꼼히 확인. 체크할 사항입니다.
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