대항력 및 우선변제권 취득, 전입신고 확정일자 받는 방법 필요서류

 

전입신고(주민등록) 대항력 갖추기
주택임대차보호법에 의해 등기하지 않아도 점유와 전입신고를 한 경우 그다음 날부터 제3자에 대하여 대항할 수 있다.
임대차는 그 등기가 없더라도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그다음 날부터 대항력이 생깁니다. (「주택임대차보호법」제3조 제1항)

대항력 왜 중요할까요? 대항력은 이미 갖고 있는 법률관계를 제3자에 대해서 주장할 수 있는 효력으로, 전입신고로 대항력을 갖춘 경우 집이 매매가 된다고 하더라도 그 집에 살 수 있는 권리입니다. 즉 계약기간 동안 그 집에 살 수 있고 계약기간이 끝나면 임차보증금을 받아갈 수 있습니다. 

전입신고
한 세대에 속한 자의 전원 또는 일부가 거주를 이동할 때 신고의무자(임차인)가 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 거주지 관할기관인 주민센터에 신고.
전입신고는 대항력이라는 중요한 권리로 잔금을 치르고 전입신고를 하거나 인터넷 방식으로 전입신고를 합니다.

전입신고 시 유의사항 - 대항요건을 갖추지 못하여 보호받을 수 없는 경우
① 전입신고의 번지와 임차주택 등기부의 번지가 다른 경우
② 공동주택(아파트, 연립, 다세대주택)의 번지 또는 동. 호수를 누락한 상태로 전입신고를 한 경우
③ 대문 앞의 호수와 등기부의 호수 확인 없이 대문의 호수로 전입신고를 한 경우

전입신고를 하기 전에 반드시 그 부동산의 등기사항증명서를 발급받아서 번지, 동, 호수 등을 확인한 후 전입신고를 해야 기재 오류로 인한 손해를 막을 수 있습니다. 전입신고의 당사자는 부동산의 등기부를 확인한 후 제대로 전입신고를 하였으나, 담당공무원의 착오로 새로운 거주지의 번지를 틀리게 기재한 경우는 「주택임대차보호법」의 대항요건을 갖추지 못하였더라도 보호를 받을 수 있다.

 

"우선변제권"이란 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우에 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 말합니다. 우선변제권은 임차인이 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 확정일자를 갖춘 경우에 취득됩니다.

확정일자 효력-우선변제권의 발생시기
임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마친 당일 또는 그 이전에 주택임대차계약서에 확정일자를 갖춘 경우에는 주택의 인도와 전입신고를 마친 다음날 오전 0시부터 우선변제권이 생깁니다.

임차인이 대항요건을 갖추고 확정일자까지 받게 되면, 임차인보다 경매대금에서 후순위 권리자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리를 갖게 됩니다. 우선변제권을 행사하기 위해서는 우선변제권의 요건이 경매절차에 따르는 배당요구의 종기인 경락기일까지 존속되고 있어야 합니다.
전입신고와 확정일자는 항상 따라다니는 권리로 대항요건(전입신고)이 없으면, 임차인의 우선변제권은 인정받을 수 없습니다. 대항력을 갖추기 위해서는 대항요건을 갖춘 시점보다 앞선 선순위 권리가 없어야 합니다. 

 

전입신고 시 필요서류 및 방법
거주지 관할 주민센터를 방문, 전입신고서를 작성하고 제출하면 끝.
세대주가 신고할 경우는 신분증을, 세대주가 아닌 세대원이 전입신고 할 때는 세대주 신분증과 도장, 신고자 신분증이 필요합니다. 

인터넷 전입신고
인터넷 신고 시 정부24를 통해 전입신고, 인터넷으로 전입신고 할 경우는 세대원전체가 옮겨갈 때 가능합니다. 미성년자가 신청인이거나, 기존세대가 살고 있는 곳에 별도세대를 구성한 전입하는 경우 인터넷 전입신고가 불가합니다.
인터넷 전입신고 시 신청인의 공인인증서가 필요하며 이사 전 살던 주소, 이사 갈 곳의 정확한 주소, 이사 사유등을 체크하시면 됩니다. 6시 이후나 주말인 경우 다음 근무일에 신청이 접수됩니다. 끝으로 정부24에 "나의 신청내역" 확인은 필수입니다.

 

확정일자 받을 시 필요서류
임차인이 임대차계약서 원본과 신분증을 갖고 주택 소재지 주민센터나 법원 등기소에 방문하여 확정일자 인을 받으면 됩니다. 본인이나 공인중개사, 신분증과 계약서를 지참한 대리인도 신청이 가능합니다.

확정일자도 인터넷으로 신청이 가능합니다. 대법원인터넷등기소에서 확정일자를 받을 경우 임대차계약서 스캔파일이 필요하고, 수수료 600원을 내야 합니다. 확정일자는 꼭 본인이 아니어도 받을 수 있으나 임대차계약서 원본에 받아야 합니다.