부동산 개발 사업 및 지구단위계획으로 도시계획심의 검토 자료

부동산개발사업 일반적 절차에서 만약 임야의 부지확보단계에서 지구단위계획이나 개발행위허가에 대한 도시계획심의를 위해 검토하는 ① 국토환경성 평가 등급 ② 생태자연도 ③ 임상도 영급이 무엇인지를 자료를 찾아 기술해 보겠습니다.

 

▣ 국토환경성 평가 등급

 

1. 국토환경성 평가지도 란? 국토의 다양한 환경정보(65개 항목)를 종합적으로 평가하여 환경적 가치에 따라 전국을 5개

등급으로 구분하고 색채를 다르게 표시하여 누구나 알기 쉽게 작성한 지도이다.

 

2. 국토환경성 평가지도 작성 과정

각 평가항목별 주제도를 중첩시켜 겹쳐지는 평가항목 중 가장 높은 등급을 해당지역의 국토환경성 평가등급으로 결정한다.

   1) 법령상 보전용도 지역 : 57개 항목

생태경관 보전지역, 자연 유보지역, 야생동식물 특별보호구역, 습지 보호지역, 수변구역, 토양보전 대책지역, 특정도서, 자연공원, 수변구역, 하천구역, 연안구역, 지하수보전구역, 상수원 보호구역, 자연환경 보전지역, 녹지지역, 개발제한구역, 도시공원, 보전산지, 천연 보호구역, 농업 진흥구역, 경지 정리지역 등

  2) 환경. 생태적 가치 : 8개 항목

다양성(종다양성 등), 자연성(영 급, 생태자연도 등), 희귀성(보호종 및 멸종위기종 분포도 등), 허약성(도로인접성, 시가지인접성 등) , 안정성(경급 등), 연계성, 잠재적 가치

▣ 생태자연도

 

1. 생태자연도 개념

토지이용 및 개발계획의 수립. 시행에 활용할 수 있도록 하기 위해 환경부장관이 산. 하천. 내륙습지. 호소. 농지. 도시 등에 대하여 자연환경을 생태적 가치, 자연성, 경과적 가치 등에 따라 등급화한 지도로 1~3등급 권역 및 별도 관리지역으로 분류하는 것을 말한다.

 

2. 생태자연도 등급

1) 1등급 권역

멸종위기 야생생물의 주된 서식지, 경관이 수려한 지역, 생물다양성이 특히 풍부하고 보전가치가 큰 생물자원이 존재. 분포하고 있는 지역으로 자연환경의 보전. 복원 가능 권역

2) 2등급 권역

1등급 권역에 준하는 지역으로서 장차 보전의 가치가 있는 지역 또는 1등급 권역의 외부지역으로서 1등급 권역의 보호를 위하여 필요한 지역으로 완충보전지역, 완충 관리지역으로 세분한다.

자연환경의 보전 및 개발. 이용에 따른 훼손의 최소화한다.

3) 3등급 권역

1등급 권역, 2등급 권역 및 별도관리지역으로 분류된 지역 외의 지역으로서 개발 또는 이용의 대상이 되는 지역으로 세분하여 체계적인 개발 및 이용하는 권역이다.

   -. 개발관리지역 : 개발 또는 이용의 대상이 되는 지역이나 부분적으로 관리가 필요한 지역

   -. 개발허용지역 : 3등급 권역 중 개발관리지역을 제외한 지역

4) 별도관리지역

다른 법률의 규정에 의하여 보전되는 지역 중 역사적. 문화적. 경관적 가치가 있는 지역이거나 도시의 녹지보전 등을 위하여 관리되고 있는 지역으로 산림보호구역, 자연공원, 천연기념물로 지정된 구역, 야생물보호구역, 수자원보호구역이 있다.

3. 임상도 영급

산림정보에서 “영급”과 “경급”으로 나눈다.

  1) 영급은 식립 된 수목의 나이를 말하며, 구분에 따라 1영급( 1~10년생) ~ 4영급( 31~40년생) 나뉘고, 로마자로 표시함. 추후 벌목 시에는 영급이 높은 쪽이 허가가 쉽다.

  2) 경급은 임목의 흉고직경(지표로부터 가슴높이, 약 120㎝)을 말하며, 임황조사의 한 항목으로 흉고직경을 일정한 범위로 나누고 현재 임분을 구성하고 있는 임목들의 직경분포를 표시한다.

 

4. 도시계획심의 사전 조사하는 이유

부동산개발의 임야 부지확보 단계에서 리스크를 줄이기 위해 지구단위계획이나 개발행위허가에 대한 도시계획심의 검토가 필요로 하다. 토지이용계획확인서를 통해서 지역. 지구 등을 검토해 행위제한 내용과 최종적으로 인. 허가 가능 여부를 체크하고, ‘토지이용규제기본법’에 의한 토지거래허가 구역, 건축선후퇴, 가로별 높이 제한 등을 체크해야 한다.

또한, 지적도, 지형도, 등고선 표시를 체크하고 현장조사를 실시하며, 국토환경성 평가등급, 생태자연도, 임야도 영급 확인을 자세히 조사해야 한다. 개발행위 허가 시 경사도, 등고선, 임목 본수, 환경성평가 등급은 3등급 이상 개발 가능하며, 도시계획 심의 시 개발가능 여부를 사전에 조사를 통하여 임야 부지확보단계에서 최대한의 리스크를 줄여야 한다.