부동산 개발 사업, 타당성분석 최유효이용 방법

부동산 개발 사업의 최종적으로 투자 결정을 하기 위해서 부동산 타당성분석 최유효이용방안을 통해서 타당성 분석의 진행과정을 알아보고, 사업 진행을 위해 부동산 개발의 필수요건의 중요성을 알아보도록 하겠습니다.

○ 최유효이용의 의의
부동산 개발 사업시 객관적으로 양식과 통상을 이용한 사람에 의해서 이루어진 합리적.  합법적인  최고최선의 이용을 의미합니다. 부동산 토지 이용활동은 정해진 토지를 해당 용도와 이용 목적에 따라 활동함으로 토지의 유용성을 추구하는 활동입니다. 부동산 가격은 최유효이용론에 의해서 부동산 가치를  매겨집니다.

○ 타당성분석의 중요성
1) 부동산 개발 사업의 성공적 실행여부를 분석하여 최종적인 투자결정여부를 판단하기 위함이며 완전한 타당성 분석으로는 법률적, 경제적, 기술적(물리적) 타당성 분석하는 것으로 건물용도와 인.허가, 시장분석과 수지분석, 건축조건 등 면밀히 파악하고 분석해야 한다.

2) 개발사업의 타당성 분석은 크게 시장분석과 경제성분석으로 구성한다.
시장분석은 어떤 개발사업의 시장에서의 채택 가능성을 평가, 경제성 분석은 시장분석에서 수집된 자료를 활용, 수지타산이 맞는지 분석하여 보조적인 투자 의사결정 여부를 판단하기 위함이다.

○ 타당성 분석의 진행 과정(최유효이용방안)
1) 개발부지를 확보하지 못한 경우, 토지확보하고 있으나 개발할 업종이 없는 경우, 그 부지에 적합한 최적의 개발업종을 선정한 다음 사업타당성을 검토해야 한다.

2) 사업타당성분석(최유효이용방안) 진행 흐름도
①공부서류 검토 및 현장조사

②관련계획 및 관련법규 검토

③입지분석

④시장분석
⑤개발컨셉설정(개발가능업종도출,개발가능업종평가,최종업종선정, 사례분석(시장분석포함))
⑥개발전략수립

⑦공간시설계획(토지이용계획, 건축계획, 업종구성 및 배치계획, 동선계획, 주차장계획 등)

⑧재무적 타당성분석(수입/비용추정, 손익 및 현금흐름분석, 투자분석, 민감도 분석 등)

⑨결론 및 건의(사업의 결론제시및건의)

○ 부동산 개발의 필수요건
1) 부동산 개발사업의 성패가 달려있기 때문에 타당성분석이 중요하다. 사업을 진행을 위해 긍정적이고 적극적인 사고방식을 가지고 빅테이터 분석, 제4차 산업혁명뿐만 아니라 인적 네트워크(know who)가 필요로 하다.

2) 부동산 개발상업의 key point는 부동산 특성 중 중요한 부동성, 영속성 등으로 부동산이 위치하고 있는 주변환경 즉 입지뿐만 아니라 거시적 시장분석으로 타이밍도 중요하게 작용한다.
법. 행정적 환경에 따라 건축물의 용도, 인. 허가, 부동산정책, 사회적. 경제적으로 5G와 같은 스마트하고 인프라환경도 중시된다.

3) 수요자의 요구사항을 파악하여 트렌드, 수요자의 Needs를 통해 마케팅으로 연결해야 한다.