아파트 전매제한 알고 투자해야 취득세 혜택!!

분양권 전매제한에 대해 알아보고 분양권 전매제한 대상과 기간, 예외조항은 무엇인지 알아보고 적절한 투자방법에 대해서도 알아보도록 하겠습니다. 투기과열지구, 조정대상지역 해제 등 부동산 정책을 내놓은 근본적인 이유는 수도권, 지방에 미분양 아파트가 늘어난다는 것이다. 청약조건에 맞지 않거나 청약에 어려움을 가졌던 실거주자, 다주택자들에게는 미분양 아파트를 투자해보는 것도 시간적 투자를 하는 하나의 방법이라고 생각이 든다.

1. 분양권 전매제한 의미

분양권이란 입주자로 선정돼 준공 후 해당 주택에 입주할 수 있는 권리. 자격. 지위를 말합니다. 아파트 청약에 당첨이 되면 준공 후 입주할 수 있는 권리인 분양권을 받게 됩니다. 이 분양권을 소유권 이전등기일까지, 최대 10년까지 전매 제한을 하고, 상황에 따라 분양권을 사고파는 행위 즉 입주자로 선정된 지위를 변경하는 것으로 아파트에 입주하기 전 실제 물건이 아닌 권리 형태로 제삼자에게 승계하는 것을 분양권 전매라고 합니다.

 

쉽게 말해서 분양권 전매제한은 주택을 분양받은 후 일정기간 동안 다른 사람에게 팔지 못하게 하는 규제를 말합니다. 분양권 전매제한 기간은 지역별로 규제지역 지정에 따라 다르기 때문에 입주자 모집공고문을 꼭 확인하셔야 합니다.

입주자공고문 일부 중 전매제한기간 내용

2. 전매제한 대상

투기과열지구에서 건설.공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
조정대상지역에서 건설.공급되는건설. 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위
(단, 조정대상지역 중 주택의 수급 상황 등을 고려하여 공공택지 외의 택지에서 건설. 공급되는 주택의 입주자로 선정된 지위는 제외)
분양가 상한제 적용 주택 및 그 주택의 입주자로 선정된 지위
(단, 수도권 외의 지역 중 주택의 수급상황 및  투기 우려 등을 고려하여 광역시가 아닌 지역으로서 투기과열지구가 지정되지 않거나 해제된 지역 중 공공택지 외의 택지에서 건설. 공급되는 주택 및 입주자로 선정된 지위는 제외)
공공택지 외의 택지에서 건설. 공급되는 주택 또는 그 주택의 입주자로 선정된 지위

3. 전매제한 기간

전매제한 기간은 해당 주택의 입주자로 선정된 날부터 기산, 주택 규정에 따른 전매제한 기간이 2가지 이상일 경우에는 긴 전매제한 기간 적용한다.

◈투기과열지구 - 소유권이전등기일까지 (최대 5년)
◈조정대상지역 - 소유권이전등기일까지 (최대 3년)
◈공공택지 외 택지(민간개발택지)
    *. 수도권과밀억제권역 및 성장관리권역 - 소유권 이전등기일까지 (최대 3년)
    *. 지방광역시 - 소유권이전등기일까지 (최대 3년)
    *. 수도권 자연보전권역 및 도시지역 외 지역 - 6개월
    *. 기타지역 - 없음
◈공공재 개발사업 주택 - 수도권 최대 10년, 그 외 지역 최대 5년

4. 분양가상한제 적용 주택

분양가 전매 제한 기간은 지역별, 규제지역 지정 여부 등에 따라 달라집니다. 입주자 모집공고문을 확인하는 것이 필수 사항입니다.

수도권 지역 - 공공택지

인근 시세 대비 분양가 100% - 투기과열지구 5년, 투기과열지구 외의 지역 - 3년
인근 시세 대비 분양가 80~100% - 투기과열지구 8년, 투기과열지구 외의 지역 - 6년
인근 시세 대비 분양가 80% 미만 - 투기과열지구 10년, 투기과열지구 외의 지역 - 8년

수도권 지역 - 민간택지

인근 시세 대비 분양가 100% - 투기과열지구 5년, 투기과열지구 외의 지역 - 없음
인근 시세 대비 분양가 80~100% - 투기과열지구 8년, 투기과열지구 외의 지역 - 없음
인근 시세 대비 분양가 80% 미만 - 투기과열지구 10년, 투기과열지구 외의 지역 - 없음

수도권 외 지역 

공공택지에서 건설 공급되는 주택 - 투기과열지구 4년, 투기과열지구 외의 지역 3년
공공택지 외의 택지에서 건설 공급되는 주택 - 투기과열지구 3년

수도권 외 지역으로 행정중심 복합도시로 이전하거나 신설되는 기관 등에 종사하는 사람에게 특별 공급하는 주택의 경우에는 투기과열지구 외의 지역은 전매제한 기간이 5년이다.

 

5. 투자포인트

부동산은 여러 요소를 가지고 있는데, 그중에 투자 포인트에서 말씀드린 것으로 실수요자들의 내 집 마련과는 다소 다를 수 있습니다. 본인이 실거주할 목적 외에 투자할 목적으로 분양권을 사고파는 행위는 투자가 아닌 투기로 보는 시각도 많아 정부에서는 적절하게 부동산 정책을 내놓고 있다. 현재로서는 수도권 미분양 아파트가 늘어나는 시기인만큼 투자로 접근해서 좋은 부동산 투자처로 생각해주길 바란다. 

 

아파트 분양권 전매제한은 입주자로 선정된 날부터 지정된 기간이 지날 때까지 거래할 수 없다. 부동산 규제로 분양권 전매 거래 시 부동산 세금이 차지하는 부분이 많다. 분양권의 전매 행위는 취득세 혜택을 받는 것이다. 물론 분양권 상태 거래 시 양도소득세에서 많은 부분은 차지하지만, 다주택자의 입장에서는 취득세도 만만치 않은 비용이다.

 

지역마다 달라지는 만큼 분양을 준비하는 사람이라면 지역에 맞는 내용을 구체적으로 확인해야 한다. 현재 주택법상 부동산 전매제한 기간을 위반해 입주자로 선정된 지위 또는 주택을 전매하거나 그 전매를 알선한 경우 처벌 대상이 된다. 이는 3년 이하의 징역 또는 3천만 원 이하의 벌금에 처한다.